Precificação: Como saber o real valor do imóvel?

Um dos maiores desafios que as imobiliárias enfrentam é avaliar corretamente o valor do imóvel, isso porque o mercado é bastante dinâmico e exige um acompanhamento constante das principais tendências e perspectivas do setor por parte dos profissionais. Diante da instabilidade econômica que o país vivenciou nos últimos anos, a retomada do crescimento deste segmento tem sido lenta e ainda esbarra em dificuldades. Fator que torna a precificação uma atividade ainda mais desafiadora.

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Tanto a compra quanto a venda ou aluguel de um imóvel é considerada uma tarefa complexa que demanda tempo e muita análise. Por isso, profissionais especializados no assunto, os avaliadores de imóveis, precisam levar em conta um conjunto de critérios para definir o preço final de um bem. Assim, se o valor do imóvel estiver devidamente adequado com as características apresentadas, mais fácil será convencer o potencial cliente a fechar negócio.

De acordo com o vice-presidente do Creci-SP — Gilberto Yogui — existem alguns critérios que o corretor de imóveis deve se atentar no momento de fazer a avaliação e, portanto, a precificação correta do imóvel que será comercializado. Dentre os fatores que influenciam diretamente no valor do imóvel, estão:

– Localização e vizinhança;
– Tipo de construção;
– Infraestrutura de tecnologia e lazer;
– Proximidade com lojas e serviços;
– Segurança;
– Estrutura do terreno;
– Idade da construção;
– Acabamento;
– Estado de conservação.

Continue a leitura deste artigo e veja dicas de como analisar se o valor do imóvel está precificado corretamente perante o mercado.

COMO SABER O VALOR DO IMÓVEL E NÃO ERRAR NA PRECIFICAÇÃO?
Para não errar na precificação, separamos a seguir algumas dicas que podem ajudar as imobiliárias nesta tarefa. Confira!

FAÇA COMPARATIVO DE IMÓVEIS SEMELHANTES
Fazer o comparativo dos valores de imóveis semelhantes pode ser uma boa referência para definir o valor correto de um imóvel. Busque preços de imóveis similares à venda em endereços próximos ou no mesmo edifício do imóvel que se deseja comercializar.

Essa dica pode ajudar quem quer ter apenas uma ideia do valor do seu imóvel, como também para quem quer se certificar de que a avaliação feita por uma imobiliária está dentro dos parâmetros para a região.

AVALIE A LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Imóveis próximos a centros comerciais, vias de acesso, transporte público, shoppings, delegacias, hospitais, parques, entre outros, geralmente são mais valorizados. Todas essas vantagens comerciais e de transporte valorizam o valor do preço do imóvel, já que essas facilidades trazem mais conveniência para o novo comprador por ter um imóvel naquela região.

Tendo acesso a esse tipo de informação, o corretor também passa a ter muito mais argumentos de venda na hora de convencer o novo comprador sobre o fechamento do negócio.

PROMOVA PESQUISAS EM PORTAIS IMOBILIÁRIOS
Realizar uma pesquisa de mercado imobiliário em portais da área como o VivaReal, o Zap Imóveis e Imovelweb é um instrumento eficiente para realizar a precificação correta, pois permite que o corretor analise se o valor do imóvel está adequado perante o mercado.

Adotar essa prática no dia a dia da imobiliária, propicia aos corretores maior embasamento na hora de precificar um imóvel, assim como para negociarem propostas com propects e leads com mais propriedade e confiança. Há ainda sites que ajudam a estimar o valor do imóvel que permitem ao usuário encontrar estimativas sobre o valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro, como por exemplo o 123i.

ANALISE AS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Para determinar o valor do imóvel é importante destacar os itens que agregam valor ao produto. Para isso, é importante analisar as principais características do imóvel em questão. Se, por exemplo, o imóvel possui uma linda vista ou cômodos amplos, isto deve ser levado em consideração no momento da precificação.

Como já citamos anteriormente, existem ainda outros fatores que influenciam diretamente na valorização do preço do imóvel, como por exemplo: a localização e vizinhança, estado de conservação e infraestrutura de tecnologia e lazer.

ESTEJA ATENTO ÀS VARIÁVEIS DE MERCADO
Estar por dentro das principais tendências e novidades do mercado imobiliário é essencial para promover uma precificação correta dos imóveis do portfólio da empresa. Afinal, se o preço médio dos imóveis residenciais teve queda em determinadas regiões do país, é preciso que a imobiliária esteja atenta a esse contexto para adaptar as propostas de acordo com a realidade atual do mercado.

Agora que você já sabe como precificar corretamente um imóvel, saiba como a tecnologia pode ajudar na gestão imobiliária. Continue acompanhando o blog do Vista para conferir outros conteúdos exclusivos sobre o tema.

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Porque esta, é uma boa hora para comprar imóvel?

Quem está em busca de um imóvel para morar encontra um cenário favorável pela frente: a combinação de financiamentos com juros baixos e imóveis com preços ainda estáveis. As vendas do mercado imobiliário ensaiam uma recuperação, mas o movimento ainda é morno, o que pode gerar chances de barganha para o consumidor.

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Os lançamentos de imóveis novos cresceram 23,3% nos últimos 12 meses, enquanto as vendas subiram somente 8% no mesmo no mesmo período, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Isso significa que ainda há estoques e oportunidades de negociação diante de um mercado reprimido.

Além dos preços, as condições de financiamento também estão atraentes. Os bancos reduziram as taxas do financiamento imobiliário, uma reação à queda nos juros da Caixa e à manutenção da taxa básica de juros, a Selic, em sua mínima histórica, 6,50% ao ano. A taxa média do financiamento imobiliário em abril era de 8,1% ao ano, segundo o Banco Central.

Taxas baixas devem impulsionar os financiamentos imobiliários, que devem crescer 10% este ano, segundo o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte de Abreu Filho.
“É uma sinalização positiva de retomada, mas ainda não é um número para celebrar. A recuperação vai ser mais lenta do que imaginávamos”, diz.

As taxas baixas devem durar pouco tempo. “Diante das incertezas no cenário político e econômico, o mercado espera que os juros voltem a subir em 2019 e isso vai influenciar o mercado imobiliário”, explica o economista da Fipe Bruno Oliva.

Volta da inflação, aumento dos juros nos Estados Unidos, alta do dólar e eleições são fatores que podem levar o Banco Central a subir os juros novamente.

Já os preços dos imóveis devem se manter estáveis até o ano que vem, segundo Oliva, diante da falta de confiança dos consumidores na economia e da recuperação devagar do mercado imobiliário.

“Não é preciso correr, mas há possibilidades de encontrar bons negócios para quem procurar com calma. Mesmo que a economia volte a crescer, os preços dos imóveis vão demorar mais para subir do que os preços de outros ativos”, diz Oliva.

A tendência é que as boas oportunidades de negócio diminuam com o tempo, já que os estoques estão cada vez menores, como aponta o executivo do grupo Ourinvest Nelson Campos. “Ainda que o cenário não esteja consolidado, é momento para olhar os imóveis com carinho”, diz.

Momento é bom só para quem se planejou
Apesar do bom momento, só é favorável comprar um imóvel agora para quem se planejou financeiramente, isto é, juntou o valor da entrada. Os bancos privados exigem 20% do valor do imóvel de entrada, no mínimo, e a Caixa, 30%. Porém, para a parcela do financiamento ser equivalente ao custo mensal do aluguel, é recomendável dar uma entrada de 50%, pelo menos.

“Na maioria dos casos, a prestação vai custar até três vezes o valor do aluguel, se você não se planejar para dar uma entrada maior”, explica o especialista em crédito imobiliário Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.

Além disso, para financiar um imóvel, é preciso ter uma vida financeira estável, com alguma previsibilidade no emprego.

Como fechar o melhor negócio
Com o aumento dos estoques de imóveis das incorporadoras, as melhores oportunidades de negócio podem estar em imóveis novos, não mais em usados, como antigamente. Mas é melhor garimpar antes de excluir possibilidades. O momento é para barganhar. Os descontos médios são de 10%, segundo Prata.

Vale sondar com moradores e corretores se o prédio tem problemas ou se a taxa de condomínio é alta, por exemplo. Também é importante pensar se o perfil e a localização do imóvel se encaixam nos seus planos. “Nunca assine a compra de cara, no estande de vendas. Controle a empolgação”, orienta Prata.

Ao escolher o financiamento do banco, compare o Custo Efetivo Total (CET), que inclui o valor de todas as taxas além dos juros, e propostas de todos os bancos. A pesquisa dá trabalho, mas é importante para reduzir o valor das prestações.

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Por que é uma boa opção investir em imóveis?

Reflita: você conhece alguém com muito dinheiro que não tem ao menos parte do seu patrimônio investido em imóveis? Sejam imóveis residenciais, comerciais, terrenos ou loteamentos, imóveis são, historicamente, uma das formas mais tradicionais e seguras de investimento. E neste texto pretendo explicar por que vale a pena investir em imóveis.

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Segurança
Em todas as atividades da nossa vida, há sempre um imóvel envolvido. E, mais cedo ou mais tarde, a demanda por aquele imóvel voltará a crescer, não adianta, é cíclico.

Por mais que você ache que uma cidade ou região não tem como se valorizar, a longo prazo você provavelmente estará errado. Salvo claro, que haja uma situação caótica e catastrófica, como o caso Chernobyl, ocorrido na Ucrânia.

Além disso, ninguém pode levar o seu imóvel num caminhão e, se o banco quebrar ,ele não levará o seu imóvel (diferente dos seus investimentos que estão nele).

Potencial de valorização
Há um déficit habitacional no Brasil de 5,5 milhões de residências (CBIC Dados, Fundação João Pinheiro; Déficit Habitacional no Brasil,  2015). Além disso, por mais umas boas décadas, o Brasil continuará crescendo, assim como a sua população.

E essas pessoas vão precisar de um local para viver, seja o filho saindo da casa dos pais, um casal indo morar junto, um casal se separando ou na velhice. São alguns dos motivos que, inclusive, fazem você mudar de imóvel para um que tenha mais vantagens para cada momento da sua vida.

Então mesmo aquela cidade que você não acredita que irá valorizar por ser uma cidade atrasada e de velhos, pode ser um destino desejado por estes no futuro, justamente por essa característica.

Proteção da inflação
Historicamente, o valor do imóvel acompanha a inflação, corrigindo o preço do mesmo – ou como alguns investidores imobiliários, chamam: carring. Veja, por exemplo, o valor do aluguel. Ele, por contrato, é corrigido pelo IGP-M. Ou seja, o imóvel oferece uma valorização real.

É importante ressaltar que é preciso cuidado quando você comparar o imóvel com outro tipo de investimento, pois você precisa descontar a inflação dos outros investimento para não comparar maçã com banana.

No caso da incorporação existe o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), uma espécie de índice de inflação de preços do setor da construção civil. Com isso, investir na incorporação imobiliária ou alugar algum imóvel que você possua irá proteger de forma direta o poder de compra do seu dinheiro.

Renda
Quer ter uma renda passiva (ganhar uma renda mensal sem precisar trabalhar pra isso?) Investir em imóveis permite isso. É muito mais sensato – economicamente – alugar um apartamento do que arcar com os altos juros da compra de um imóvel próprio. Por isso, sempre há pessoas à procura de um bom imóvel para alugar, e os dados demonstram que esta demanda raramente diminui em tempos de crise.

Diversificação
A velha máxima: nunca ponha todos os ovos na mesma sexta. Por isso, é indicado investir uma parte do seu patrimônio em imóveis, sendo um investimento de baixo risco e volatilidade.

Basta olhar a maior crise da historia do Brasil e o preço dos imóveis mal foi afetado. Por isso até quem investe na bolsa diversifica em imóveis, seja fisicamente ou por meio de FII (Fundos de Investimentos Imobiliários).

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